전세를 놓고 있는 집이 두 채 있는데, 공교롭게도 최근 두 집의 전세계약 문제가 동시에 생겼습니다.
한 집은 이미 계약갱신요구권을 사용해 전세계약을 연장한 상태였고, 다른 한 집은 이제 최초 2년 계약기간이 끝나 연장을 준비하고 있습니다.
그런데 두 집의 상황이 완전히 달라졌어요.
첫 번째 집은 계약서를 새로 쓰지 않고 카톡으로 연장 내용을 남겨두었는데, 연장 후 약 1년 만에 세입자가 개인적인 사정이 생겼다며 퇴거 의사를 밝혔습니다.
반면 두 번째 집은 계약 만기를 앞두고 중개사 사장님에게 먼저 연락이 왔습니다.
“연장하더라도 이번에는 계약서를 작성하셔야 한다”는 이야기를 듣고 날짜를 조율하고 있는 상황입니다.
마침 두 가지 상황을 동시에 겪다 보니 저도 궁금해졌습니다.
전세계약을 연장할 때 새로운 계약서를 꼭 작성해야 할까?
그리고 계약서를 쓰는 것과 쓰지 않는 것은 실제로 어떤 차이가 있을까?
제가 직접 겪고 있는 두 사례를 바탕으로 정리해보려고 합니다.
첫 번째 집｜계약서 없이 카톡으로 전세계약 연장
첫 번째 집은 기존 전세계약 2년이 끝날 무렵 세입자가 계약갱신요구권을 사용해 계약을 연장했습니다.
보증금 등 계약조건에도 큰 변화가 없었고, 임대인과 임차인 모두 다시 만나 계약서를 작성하는 것이 번거롭다고 생각했습니다.
그래서 별도의 전세계약서를 새로 작성하지 않고 기존 계약조건으로 연장하기로 합의했습니다.
다만 아무런 기록도 남기지 않은 것은 아니었습니다.
계약을 연장한다는 내용과 서로 합의한 내용을 카카오톡 대화로 남겨두었습니다.
전세계약을 기존 조건으로 연장하기로 합의했던 실제 대화 내용
당시에는 서로 합의가 됐고 내용도 카톡으로 남겼으니 크게 문제될 것이 없다고 생각했습니다.
그런데 그렇게 연장한 지 약 1년이 지난 후 예상하지 못했던 연락을 받았습니다.
세입자에게 개인적인 사정이 생겨 집에서 나가야 할 것 같다는 내용이었습니다.
처음에는 저도 조금 당황했습니다.
계약갱신요구권을 사용해 2년을 연장했으니 아직 계약기간이 남아 있다고 생각했기 때문입니다.
그런데 이번 일을 계기로 관련 내용을 다시 확인해보니 제가 생각했던 것과는 조금 달랐습니다.
계약갱신요구권으로 2년 연장했는데 1년 만에 나갈 수 있을까?
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
또 갱신되는 임대차는 원칙적으로 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
그런데 여기서 제가 놓치고 있었던 부분이 있었습니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약의 경우에도 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
이 경우 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
즉, 계약갱신요구권으로 2년을 연장했다고 해서 임차인이 반드시 그 집에서 2년을 모두 살아야 하는 것은 아니었던 것입니다.
저는 이번에 세입자의 퇴거 요청을 받으면서 이 내용을 제대로 알게 됐습니다.
계약서를 새로 안 썼기 때문에 나갈 수 있었던 건 아니다
여기서 저도 처음에는 이런 생각을 했습니다.
“그때 연장계약서를 제대로 썼으면 달랐을까?”
하지만 관련 법을 확인해보니 이번 세입자의 중도퇴거 가능 여부와 제가 계약서를 새로 작성하지 않았던 것은 별개의 문제였습니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차라면 임차인의 계약해지에 관한 법 규정이 적용되기 때문입니다.
따라서 단순히
“재계약서를 안 썼기 때문에 세입자가 중간에 나갈 수 있었다”
라고 볼 수는 없었습니다.
이 부분은 저도 이번 일을 겪으면서 새롭게 알게 된 내용입니다.
결국 전세와 매매를 동시에 내놓았다
세입자에게 퇴거 이야기를 듣고 고민이 시작됐습니다.
다시 새로운 세입자를 받을 것인지, 아니면 이번 기회에 아예 집을 매도할 것인지 결정해야 했습니다.
결국 저는 전세와 매매를 동시에 부동산에 내놓았습니다.
다시 전세를 놓는 방법도 열어두되, 적당한 매수자가 나타난다면 이번 기회에 집을 정리하는 것도 생각해보기로 했습니다.
그런데 예상보다 전세가 굉장히 빨리 나갔습니다.
매물을 내놓은 지 2주도 되지 않아 새로운 전세계약이 진행됐습니다.
집이 장기간 비거나 새로운 세입자를 구하는 데 오래 걸릴까 걱정했는데, 이 부분은 다행이었습니다.
다만 이번 일을 겪으면서 전세계약을 연장하는 것에 대해서도 예전보다 조금 더 신중하게 생각하게 됐습니다.
그리고 마침 다른 집도 전세계약 만기가 다가왔다
공교롭게도 이 일이 진행되는 동안 제가 보유한 다른 집의 전세계약도 최초 2년 만기가 다가오고 있었습니다.
이번에는 세입자가 계속 거주하기로 해 전세계약 연장을 준비하고 있습니다.
그런데 만기일이 가까워지자 해당 지역의 중개사 사장님이 먼저 전화를 주셨습니다.
연장계약도 계약서를 작성해야 한다며 날짜를 정해달라는 내용이었습니다.
첫 번째 집에서는 서로 번거롭다는 이유로 별도의 계약서를 작성하지 않고 카톡으로 연장 내용을 남겼는데, 두 번째 집은 상황이 정반대가 된 셈입니다.
첫 번째 집에서 갑작스러운 퇴거 요청까지 한번 겪고 나니 저 역시 이번에는 계약조건과 기간 등을 계약서에 명확하게 남겨두는 편이 마음이 편하겠다는 생각이 들었습니다.
전세계약을 연장하면 새 계약서를 반드시 써야 할까?
저도 궁금해서 관련 내용을 찾아봤습니다.
주택임대차보호법에는 일정한 요건을 충족하면 기존 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 제도가 있고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에도 갱신되는 임대차는 원칙적으로 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
따라서 새로운 종이 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 갱신 자체가 성립하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
다만 실제 계약에서는 보증금이나 기간, 특약 등 당사자 사이에 확인해야 할 내용이 있을 수 있습니다.
저 역시 첫 번째 집에서는 카카오톡으로 합의 내용을 남겼지만, 두 번째 집에서는 이번에 새 계약서를 작성해 조건을 다시 한번 확인해두기로 했습니다.
법적으로 계약서 한 장이 임차인의 중도해지를 막아주는 것은 아니지만, 적어도 당시 어떤 내용으로 계약을 연장했는지 서로 명확하게 확인하고 기록을 남기는 의미는 있다고 생각했습니다.
두 집을 동시에 겪고 나서 느낀 점
이번에는 정말 우연히 두 전세계약 상황이 맞물렸습니다.
한 집은 계약갱신요구권을 사용해 연장한 뒤 약 1년 만에 퇴거 요청을 받았고,
다른 한 집은 최초 2년 계약 만기를 앞두고 다시 연장계약서를 작성할 준비를 하고 있습니다.
예전에는 전세계약 연장을 단순히
“세입자가 계속 산다고 하니 그대로 연장하면 되겠지.”
정도로 생각했던 것 같습니다.
하지만 실제 임대인이 되어 여러 상황을 겪다 보니 계약기간, 계약갱신 방식, 퇴거 통보 시점 등을 미리 알고 있는 것이 생각보다 중요했습니다.
특히 제가 이번에 가장 크게 착각했던 것은
계약갱신요구권을 사용하면 임차인도 반드시 2년을 채워야 한다고 생각했던 것입니다.
실제로는 갱신된 계약에서도 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 일정 기간이 지나면 해지 효력이 발생할 수 있다는 것을 이번에 알게 됐습니다.
부동산은 매수할 때만 공부하면 끝나는 것이 아니라 임대하고 보유하는 과정에서도 계속 새로운 것을 배우게 되는 것 같습니다.
이번 경험을 통해 정리한 것
제가 직접 두 집의 전세계약 연장을 겪으면서 앞으로는 다음 사항을 조금 더 꼼꼼하게 확인하려고 합니다.
- 계약 연장 방식과 시점을 미리 확인하기
- 보증금과 계약기간 등 합의한 조건을 기록으로 남기기
- 계약서를 작성한다면 변경된 내용과 특약을 다시 확인하기
- 임차인의 중도해지 관련 규정을 미리 알아두기
- 갑작스러운 퇴거에 대비해 보증금 반환 계획도 생각해두기
그리고 무엇보다 계약서를 작성했다고 해서 예상하지 못한 상황이 발생하지 않는 것은 아니라는 것도 알게 됐습니다.
결국 중요한 것은 계약 당시의 내용을 명확하게 남겨두고, 임대인과 임차인 모두 관련 규정을 어느 정도 알고 있는 것 같습니다.
공식 법령 확인
현재 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
또 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에는 같은 법 제6조의2가 준용됩니다.
이에 따라 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
관련 내용은 국가법령정보센터의 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2, 제6조의3에서 확인할 수 있습니다.
- 국가법령정보센터 : https://www.law.go.kr
※ 이 글은 제가 실제 전세계약을 연장하고 세입자의 퇴거 요청을 받은 경험을 바탕으로 작성한 글입니다. 개별 임대차계약의 상황과 특약 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁이나 법률 판단이 필요한 경우에는 관련 기관 또는 전문가에게 확인하시기 바랍니다.